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14 Mar 2018

DESCUBRE LAS CLAVES PARA INVERTIR EN VIVIENDA ESTE 2018

Conocer las mejores provincias, los riesgos, la ubicación del inmueble… Es necesario para realizar la mejor inversión en el sector.

 

A finales del 2017, en España la rentabilidad bruta del alquiler en la vivienda alcanzó un 7,9%. De esta forma es como una inversión que estaba destinada al alquiler en el mercado residencial, se establece como una opción atractiva para los inversores, ya sean grandes como pequeños.

Por ello, dada la situación del mercado y del sector inmobiliario español, es el momento para invertir. Para eso, aquí os dejamos unas recomendaciones para saber dónde hay que invertir y además cómo maximizar los rendimientos en todo el panorama nacional.

Las tendencias en el mercado provincial 

En España, hay provincias que pronostican un mejor comportamiento, es decir, tienen poco riesgo, una rentabilidad alta, además, una notable evolución con respecto al año anterior. Estas son: Málaga, Madrid, Alicante y Valencia.

En el caso de la provincia de Barcelona, tiene una evolución interanual negativa de su rentabilidad en el alquiler, situándolo en un -0,2%. Así, entra en un nuevo ciclo en la tendencia de los precios de compraventa y alquiler. Por otro lado, de debe aclarar que, en el caso de la provincia de Almería, se ha dado una variación negativa, esto se debe a que los precios de venta tienen un mejor comportamiento respecto a las potenciales rentas que se obtienen en el mercado de alquiler.

Hay que tener en cuenta el riesgo inmobiliario 

A cada uno de los perfiles de los inversores, les conviene un cierto tipo de compra. Lo indicado es invertir en una zona que tenga una alta demanda, la cual, nos permitirá asegurarnos de una mayor liquidez en el caso de que tengamos que vender el piso.

La rigurosa monitorización del mercado inmobiliario a través de métodos como el Big Data, permite indicar que las provincias con un menor riesgo inmobiliario son Madrid, Valencia y Málaga.

La ubicación y el tamaño para prestar atención 

Es necesario analizar el mercado inmobiliario residencial de forma micro, tal y como lo hace urban Data Analytics (uDA). Gracias a esto, se permite poder ver las diferencias que hay en zonas locales y de forma segmentada por la tipología de viviendas. Si desagregásemos el mercado por las tipologías de vivienda según su superficie, en la provincia de Barcelona, por ejemplo, podremos observar la variación en el segmento de las viviendas que tienen aproximadamente 85 metros cuadrados, en los que se obtiene una disminución mayor que la provincial (-2% frente a -0,2%). Esto se debe a que, en la actualidad, en la ciudad condal existen algunas tipologías que ofrecen variaciones positivas en la rentabilidad, y otras, que proporcionan variaciones inferiores.

En las Islas Baleares observamos una situación similar. Ciertas tipologías registran un incremento interesante, que es más del 15%, mientras que en otras, se registra una variación interanual negativa (-24%).

Por consiguiente, ya que el mercado inmobiliario nacional en el que estamos actualmente está tan polarizado, va a ser necesario estudiar las áreas locales de forma comparada, y además, habrá que tener en cuenta los análisis a nivel de tipologías de activo.

Si tienes dudas, consulta a un experto

Uno de las cosas más importante cuando se tienen dudas es consultar a un experto. Las inversiones hay que valorarlas, y ante cualquier problema recurrir a una persona entendida del tema, así será la forma en la que podamos evitar los riesgos innecesarios.

Existen empresas PropTech, como uDA, que tienen la capacidad de ofrecer los datos adaptados a cada perfil y necesidades de cada inversor, comprando los mercados y bajando a la máxima segmentación.

 

 

08 Mar 2018

EL RETO DE LA EVOLUCIÓN DEL SECTOR FINANCIERO HACIA LA BANCA MÓVIL

La tecnología está evolucionando constantemente, por lo que las compañías bancarias tienen que lanzarse hacia la digitalización. Por eso, la relación de confianza con los clientes será la clave para que esto funcione.

 

Si cogemos la teoría del psicólogo Abraham Maslow, la pirámide de Maslow, podremos aplicarla a las nuevas tecnologías y al uso del móvil en la actualidad, así, podremos arrojar luz sobre la utilización de estos dispositivos. En el caso de las personas, existen una necesidad de sentirse seguro, protegido, y esto, debería estar cubierto por las aplicaciones de servicios profesionales, o en las aplicaciones que nos proporcionan los diferentes bancos.

En la actualidad uno de cada tres usuarios de dispositivos móviles se declara mobile first, es decir, son las personas que usan el teléfono como un canal principal para cubrir sus necesidades de día a día, lo que lo ha llevado a consagrarse como el primer dispositivo a nivel mundial para conectarse a la red.

Esto ha hecho que cada vez sean más los clientes que demandan que sus necesidades tienen que estar cubiertas por el Smartphone, o así fue como se explicó en el observatorio Banca Móvil: “cómo lograr la diferenciación a través de la experiencia de cliente y la apuesta por la innovación”, que estuvo organizado por EXPANSIÓN y fue patrocinado por Evo Banco.

Dado que la tecnología avanza a pasos agigantados, la experiencia de las personas con los entornos digitales cada vez es más sencilla. Estamos acostumbrados a tener un dispositivo en nuestra mano durante muchas horas al día, por lo que es normal que los clientes comienzan a preferir este tipo de servicios porque es una forma de facilitar su vida diaria.

Un añadido es que, cada vez es más rápida la implantación de la tecnología y tiene unas claras ventajas. El consejero delegado de Evo Banco, Enrique Tellado, explicó que “lo que ha posibilitado la tecnología es democratizar la relación entre la entidad y la persona, antes la relación de poder estaba desequilibrada”. Además, “la tecnología nos permite hacer lo que se nos ocurra, solo hay dos limitaciones: la primera es la capacidad de pensar cómo podemos servir al cliente; y la segunda, que las herencias del pasado no impidan el desarrollo de las cosas que piensas que te harán la vida mejor”, añadió.

Desde hace unos años, la banca ha tenido que realizar diferentes cambios en su relación con el cliente, ya que éste, comenzó a demandar muchos más servicios. No sólo se trataba de los propios del sector financiero, como las hipotecas o los planes de inversión, también y actualmente, en un intento por diversificar la oferta, se está apostando por servicios tales como los asociados al alquiler de vehículos. Como decía Tellado, tienen que “ofrecer un servicio que tiene que ser el mejor” si desean mantener al cliente.

Comparaciones para escoger al mejor

Generalmente, todos los clientes tienden a comparar las diferentes experiencias tecnologías que tienen entre las distintas empresas que están proporcionando un servicio en el mundo digital, siendo estas grandes o pequeñas. De esta forma, el sector financiero no puede librarse del proceso, aunque en muchas ocasiones, no sale muy bien parado. Existen empresas que son nativas en el mundo digital, así como Uber o Amazon, mientras que la banca, por el momento tiene un recorrido muy corto, por ello, puede salir perdiendo. Por el contrario, tal y como explicaba Carlos Vivas, el director financiero de Opinno Academy, donde la banca gana es en que tiene muchas más experiencias en el sector financiero y es gracias a ello, por lo que la balanza puede equilibrarse.

El presidente del Instituto Superior para el Desarrollo de Internet (ISDI), Javier Rodríguez Zapatero, explicaba que “la banca tiene una densidad digital altísima, por lo que cualquier servicio financiero puede vivir en el mundo digital”. Y que, para poder sobrevivir en este mundo tecnológico, “la banca tiene que ponerse al nivel de las grandes compañías en grado de usabilidad en teléfono móvil, y adopción de la voz como interfaz por defecto. La tecnología permitirá que las compañías enfoquen su futuro al mundo de los asistentes, para que el usuario pida algo y a través de voz el servicio este ahí”.

Por el contrario, el experto en Advanced Analytics e Inteligencia Artificial y socio de Deloitte Digital, Pablo González Muñoz, comentaba que “hay que diferenciar a las compañías nuevas de las compañías de éxito. Es injusto comparar a la banca con una compañía de éxito, ya que el banco tiene un legado de trabajo”.

Una de las cosas más básicas de las relaciones que se dan entre la banca y el cliente es la confianza. Enrique Tellado decía que “con las nuevas tecnologías tenemos que perseguir la confianza. La regulación establece los pilares para que esta confianza exista”. De la misma forma, el presidente de ISDI, opinaba que “la mayor salvaguarda de la banca es la regulación”. Y, el director General de Finizens, Giorgio Semenzanto, añadía que “la regulación ayudará tanto para bien como para mal, pero da una seguridad para el consumidor”.

La positiva entrada de los nuevos jugadores 

Como en todos los procesos de transición, en el mundo digital y durante el camino tecnológico están apareciendo nuevos jugadores. En este caso, se trata de lo conocido como fintech, que viene para ayudar o dar solución a las necesidades que las empresas por sí solas no pueden solventar. Éstas, para el consejero delegado de Evo Banco son las que “aceleran todo el proceso. Las grandes no son capaces de cubrir pequeños detalles que las fintech sí, por lo que se tiende a una integración. Son aceleradoras de todo el cambio y son una parte fundamental de este proceso que está sucediendo”.

La misma opinión tiene Carlos Vivas, que destacaba que se trata de una “relación bastante interesante en la que los dos tienen mucho que ganar, el banco para poder modernizarse y mejorar, y la fintech para acabar siendo un proyecto empresarial. El mundo de los bancos tiene que estar atento a lo que está haciendo el mundo fintech. Las fintech pueden verse como un aliado y fuente de nuevas ideas”.

En el caso de los bancos, miran siempre hacia el futuro ofreciendo nuevos servicios para poder expandirse hacia nuevos proyectos. El partner y delegado en Madrid de Worldcoo, Borja Goizueta, explicó que quizás “un banco se tiene que convertir en proveedor de servicios, pero no sólo propios, sino de otros proyectos donde también pueden entrar”.

“Sin duda tiene sentido que la banca se expanda hacia otros proyectos”, finalizaba Enrique Tellado.

Cuál es la competencia 

Debido a todas las nuevas tecnologías, la competencia se puede traducir como la rapidez para satisfacer la demanda de los clientes, en donde hay que ofrecer un servicio rápido y sencillo.

 

13 Dic 2017

EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA

La recuperación del mercado trae un aumento en los precios de obras nuevas a nivel nacional.

 

Hasta la fecha, somos conscientes de que la recuperación que se está dando en el mercado, hasta la fecha, no está suponiendo tensiones importantes sobre el precio de la vivienda. Después de la información que se ha recogido durante los últimos trimestres, se puede observar una moderada tendencia en alza que se guía principalmente, por los repuntes del precio de la vivienda de obra nueva.

precio de la vivienda en España

Según la estadística del INE, el precio de la vivienda de obra nueva a 4T del 2016, aumentó un 13,7% respecto al mínimo que se alcanzó en el 2T de 2013, mientras que la vivienda de segunda mano lo hizo en un 10,9%.

A pesar de ello, las variaciones que se están dando a nivel nacional no recogen los repuntes que ya están siendo notables en algunos mercados locales, donde la oferta (en su mayoría de obra nueva) es muy limitada, pero por el contrario, la demanda está siendo más intensa.

Los datos que se obtienen de las tasaciones que recoge el Ministerio de Fomento, en ciudades como Málaga o Barcelona, los precios de las viviendas nuevas han aumentado hasta el momento un 20% y un 29% respectivamente con respecto a los registros mínimos históricos. Por el contrario, en ciudades como Bilbao o Palma de Mallorca, estos aumentos de los precios desde los mínimos, se encuentran en línea con el promedio que recoge el INE a nivel nacional.

 

Precio de la vivienda de segundo mano 

Los precios de las viviendas de segunda mano, ha tenido una evolución que se ha mantenido en línea con los crecimientos que se han dado a nivel nacional, lo contrario que en el caso anterior con las viviendas de obra nueva.

No obstante, en Barcelona el precio ha aumentado un 18%, al igual que en ciudades como Madrid (10,9%), Málaga (9,2%) y en Palma de Mallorca, que ha aumentado un 12.9%. Estos precios se pueden equiparar a los que se recogen en el resto de España, con una media del 10,9%.

precio de la vivienda de segunda mano

De cualquier modo, parece que la falta de oferta de obra nueva en algunos mercados concretos está condicionando los repuntes que se están dando del precio a nivel local. Las perspectivas para los próximos meses sobre la vivienda de obra nueva es que se espera seguir con la continuidad de la tendencia en alza en la evolución de los precios. Por el contrario, no se espera que los incrementos sobre la vivienda de obra nueva generen las tensiones que se registraron en la pasada fase álgida del ciclo anterior.

Actualmente, el perfil de la demanda de vivienda y la moderada evolución en el crecimiento de los créditos hipotecarios, no permiten augurar crecimientos desproporcionados para los próximos meses.

Cabe la posibilidad de que la evolución del crecimiento de la vivienda, puede acelerarse en lo que queda de este año, y se lleguen a alcanzar incrementos del 4% y del 6%.

 

Mercado de segunda mano en Madrid

Después de un año de estabilidad, el mercado ya está activo y se pueden observar los diferentes crecimientos en los precios de las viviendas de segunda mano. Éstos, están muy por encima de los que se observaban años anteriores en todas las zonas prime de Madrid.

Cabe destacar que algunos barrios de la ciudad han tenido una evolución más notable que otros. Como por ejemplo, en el caso de Jerónimos, donde el año pasado los precios se encontraban estables con un incremento mínimo (0,5%). Esto se daba por causas como la inestabilidad política, frente al 8% que se daba en 2014. En lo que llevamos de año, esa cifra se ha disparado y ya se sitúa por encima del 13%.

Otro de los barrios que está evolucionando positivamente es el de Almagro, en el que el notable crecimiento ha traído la repercusión media de las mejores viviendas de la zona, alcanzando hasta el momento los 6.000 €/m² frente a los 5.300 €/m² del pasado año.

En el resto de las zonas de la capital española, se recogen aumentos de los precios medios de las viviendas prime, con un total de 500-550€/m², con las tasas que van desde el 8,2% en el barrio de Salamanca, hasta el 10,8% que se recoge en Justicia.

 

Viviendas de lujo: una tendencia en alza

Otro de los mercados que se mantienen con una tendencia en alza es el sector residencial de lujo en el resto del territorio nacional. Ciudades como Mallorca, Barcelona, Ibiza, Marbella o la propia capital española, ocupan las primeras posiciones en el ranking como las ciudades españolas que cuentan con los precios más altos en vivienda prime.

precio de las viviendas de lujo

En la primera posición de esta lista, encontramos la zona de Es Cubells (Ibiza). En ella, se pueden adquirir 133m2 si contamos con un millón de euros. El segundo puesto de la lista es para el barrio de Jerónimos de Madrid, donde adquirir un inmueble con 136m2, tiene un precio similar al de los metros cuadrados de las zonas de Baleares como Port d’Andratx, Son Vida o Palma, todas ellas en Mallorca, además también, del centro de Ibiza.

En la capital, el segundo lugar lo ocupa la zona de Salamanca, donde se puede adquirir de media 143m2 de vivienda prime. En el distrito de Recoletos por el contrario, por la misma cantidad es posible adquirir una superficie más pequeña que la anterior, 139m2 por la misma cantidad de dinero.

Barcelona cuenta con la posición 10 dentro del ranking. Con un millón de euros podríamos adquirir 161m2 en L’Eixample, 169m2 en Sarrià y en el centro histórico de Barcelona hasta 183m2.

 

Resto de mercados europeos

Si realizamos una comparación con el resto de mercados europeos, Mónaco sigue en primera posición con el metro cuadrado más caro, con un precio medio que va entre los 48.600 y los 59.300€/m2. Por detrás le sigue Londres que tiene unos precios entre 27.500 y 33.600€/m2, y en tercer lugar está Ginebra, con 20.200 y 24.700€/m2.

En el caso de Madrid, el euro por metro cuadrado en residencial prime se sitúa por debajo de los números de otras ciudades europeas. Por el metro cuadrado, en la capital española se paga entre 6.400 y 7.800 €/m2.  Estas cantidades son menos de la mitad si las comparamos con ciudades como París, Zúrich o Viena.

La diferencia tan notable que hay entre los precios con otras ciudades europeas, y el recorrido que se espera hacer en los próximos años, hace que las viviendas en ciudades como Madrid sean de gran interés y atractivo para los inversores internacionales.

 

02 Nov 2017

LA VENTA DE PISOS EN MADRID VUELVE A TOCAR LOS NIVELES DE “BOOM” EN ALGUNOS DE SUS BARRIOS

El coste de los pisos se sitúa a sólo un 2,5% debajo de los máximos históricos que se alcanzaron en 2007.

 

El precio medio de la vivienda en el país no para de subir según los informes y estudios que se han realizado en los últimos meses. Esto sucede en ciudades grandes como Madrid, donde los precios de los pisos en algunas zonas, ya están al nivel de los valores más altos que se registraron en el boom, tal y como se explica en el análisis de urban Data Analitycs(uDA).

Determinadas áreas de la capital sitúa los precios de las viviendas con los mismos valores que hace una década, cuando el coste de las casas ya tocaban su cima histórica.

En los pisos más céntricos en los distritos como el de Centro o Salamanca, sólo cuestan un 2,5% menos que en el 2007, tal y como constata uDA. En el cotizado barrio de Justicia, este porcentaje se reduce hasta el 1%.

La información que ofrece uDa calibran el incremento interanual del valor de la vivienda. El Índice del Precio de la Vivienda (IPV) del segundo trimestre del año del INE (instituto Nacional de Estadística), arroja un incremento del 5,6%, el índice de Tinsa de agosto, informa de un aumento medio del 4,7% a nivel nacional y Tecnocasa constata que el valor de los pisos usados subió durante el primer semestre del año un 8,2%.

Después de todo ello, han comenzado los recelos en la demanda. Y es que no podía ser de otra manera. Esto se debe al incremento del precio de la vivienda y la aproximación de la cotización de las casas a los niveles que se dieron durante la burbuja en diferentes zonas de Madrid.

El problema es que los comparadores sí entienden porqué se da esta sólida apreciación de los pisos, ya que, el poder adquisitivo de la mayoría de los ciudadanos todavía está creciendo.

El mercado avanza a distintas velocidades

José García Montalvo, catedrático de Economía y coordinador del XXV Informe sobre el mercado de vivienda de Tecnocasa, introduce otra variable capital al hablar de los precios: la “enorme polarización” del mercado de la vivienda, lo que hace que la actividad se concentre en determinados sitios.

Sabemos que el sector avanza a diferentes velocidades a nivel nacional, incluso es variable dentro de una misma ciudad como está ocurriendo en Madrid. Esto además, es algo que se pone de manifiesto en el actual análisis de uDA.

Carlos Olmos, director y fundador de uDA, explica que “el comportamiento del mercado en Madrid, a diferencia que en Barcelona, es muy heterogéneo”. “Hay que reseñar”, continúa, “en la capital aún existen 25 barrios, de un total de 128, que registran un descenso interanual de los precios, mientras que en otros 20 crecen más del 15%”.

uDa ha realizado el calculo entre el valor actual de las casas y el pico que hubo en los años de la burbuja, desde la perspectiva de los compradores y de los vendedores. De esta forma se puede situarse el punto en el que está el mercado de la vivienda en cada uno de los barrios de la ciudad.

Olmos cuenta que “esta variable, si bien no indica los precios máximos futuros, sí que da una idea del dinamismo y evolución del precio en cada enclave. En las zonas con precios cercanos a los del boom se debe considerar que, pese a que pueda quedar recorrido al alza, el techo del precio puede estar próximo. Por el contra, en los distritos de Latina, Carabanchel o Fuencarral- El Pardo, donde el precio actual está alejado del máximo, puede ser interesante comprar”.

Los precios destacan en Justicia (-1%)  y en Almagro (-5%), ya que son los más cercanos al nivel de precrisis. Barrios como Entrevías, Palomeras Bajas y Amposta, tienen valores todavía un 60% más bajos de los máximos de 2007. Viendo esta diferencia entre los precios, ha llegado el momento de preguntarse por qué se da está evolución en los precios de la capital. Los expertos dicen que la respuesta está en la elevada heterogeneidad del mercado.

Actualmente se está dando una normalización inmobiliaria e hipotecaria que está colocando a cada barrio en su lugar. Todo lo opuesto a lo que pasó durante la burbuja: la diferencia entre los barrios se estrecharon sobremanera desafiando el equilibrio del mercado.

Según José Luis Ruiz Bartolomé, el consultor y socio de Chamberí Asset Management, la clave está en el poder adquisitivo de la demanda. Añade que “son barrios con un comprador natural de perfil sociológico que no encaja en las clases medias. En muchas ocasiones, son inversores extranjeros a escala transnacional”.

Continúa explicando que Madrid y Barcelona, son urbes que, como señala con acierto el economista Gonzado Bernardos, forman parte de la Champions League inmobiliaria de las grandes ciudades europeas. “Sus barrios más lujosos no compiten tanto con el resto de la ciudad, sino con los también más exclusivos de Milán, Paris, Ámsterdam, etc.”. El experto cree que “es muy difícil establecer un techo para estos barrios de clase alta”.

El director Comercial de la oficina Centro de la inmobiliaria Gilmar, Santos Burrieza, confirma la vuelta de Justicia y otras zonas de su distrito a los precios máximos históricos después de que se haya ajustado un 30%, y en varios casos un 40%. Burrieza cifra el “precio razonable” actual de una vivienda reformada y no muy grande en este barrio entre 6.000 y 7.000 euros por el metro cuadrado, y comenta que se están vendiendo apartamentos por 180.000 euros cuando hace cuatro o cinco años se comercializaban por 70.000.

Este profesional pone en valor la revitalización del barrio de Justicia en los últimos años como el principal detonante de la revalorización. Se ensalzan los proyectos de rehabilitación, la rica oferta de restauración y locales de moda. Todos en el enclave estratégico al lado de la Castellana o Gran Vía. Según Burrieza, los atractivos seducen una gran demanda, tanto nacional como extranjera, que es lo que propulsa los precios.

El director Comercial, recalca que “toda la zona Centro, y Justicia en particular, cuenta con una demanda de vivienda exagerada y muy diversa” y hace referencias a las elevadas rentas del alquiler. “Una vivienda de una habitación cuesta entre 1.200 y 1.500 euros mensuales y una de dos habitaciones no menos de 2.000 euros” concluye.

Si tenemos en cuenta todo lo que Burrieza expone, se da por hecho que los precios van a continuar subiendo, superando los máximos de 2007. “Llevo 15 años trabajando en el Centro, he conocido el boom, y el no boom y ahora el boom ralentizado y con cabeza, que es los que merece esta zona. En comparación con otras ciudades europeas, las mejores áreas de Madrid continúan siendo baratas”.

La clave está en el crédito

El director de Residencial y Suelo de la consultora JLL, Maurice Kelly, atribuye la apreciación de la vivienda en líneas generales a “la escasez de producto de calidad”. “El mercado en España es cíclico y los precios responden directamente a la oferta y demanda”, señala. Así, no extraña que la “ausencia de producto y el apetito comprador, unido a la ampliación de alternativas de financiación” estén precipitando los precios hacia los niveles de 2007 en algunos barrios de Madrid.

Ruiz Bartolomé y Kelly, coinciden en que las zonas de clase media y baja son dependientes del crédito y sus precios se encuentran lejos de los precios del boom. El primer afirma que es lógico incidiendo en los exigentes criterios bancarios que hay en la actualidad para conceder hipotecas. Kelly, expresa que “en su momento, la burbuja se produjo aquí por un acceso masivo a la financiación. Ahora, la banca es más estricta, por lo que puede que el público interesado en adquirir pisos en esas zonas no cumpla con los requisitos y por ello hay menos compras”.

Bartolomé dice que “flaco favor nos haríamos si en estas zonas ponemos como frontera u objetivo los precios de la burbuja”. Añade que en “aquellos tiempos, los préstamos tenían un lian to price muy alto, una amortización a 40 años y suponían un esfuerzo de hasta el 60%. Por eso, pasó lo que pasó cuando el mercado se dio la vuelta”.

Es así como defiende la polarización del mercado en Madrid. “Los barrios deben reflejar valores acordes a la capacidad adquisitiva de sus habitantes. No es bueno o malo, es la realidad. La proximidad de los precios en el boom, gracias a un crédito irresponsable, sólo fue el presagio de una catástrofe”.

 

Evolución razonable y positiva

En este nuevo ciclo de la vivienda se apuesta por el crecimiento sostenible y sano, por lo que éste comportamiento positivo de los precios no preocupa a los actores del sector inmobiliario.

El secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Daniel Cuervo, comentaba que para los promotores, la evolución del valor de los pisos está siendo razonable y además descarta otra burbuja tanto en las viviendas de segunda mano como en las de obra nueva.

El portavoz de a APCE recordó que el ajuste medio acumulado aumento hasta el 40%, por lo que “poco a poco” se irá recuperando el valor de la vivienda que se perdió en los años de la crisis. Opina que el encarecimiento de las casas va en consonancia con el hecho de que “la economía va mejor, hay más empleo, más confianza y más optimismo”.

También remarcaba, que aunque la concesión de financiación para la compra de una vivienda está aumentando, pero a la hora de dar hipotecas las entidades financieras siguen siendo estrictas. Añade que “los bancos han sufrido mucho y no quieren tener riesgos”. Concluye diciendo que cuando haya más estabilidad, renta y suban los salarios será entonces cuando se concedan más créditos.

De esta misma manera, Kelly comentaba que el incremento que se ha dado en los precios tiene todo el sentido. Concluye comentando que “el impulso de la demanda, plasmado en el aumento significativo de las compraventas, la reactivación de la venta de vivienda sobre plano, la mejora en la accesibilidad al crédito y la mejoría de los parámetros macroeconómicos ayudan a que se produzca una escalada generalizada de los precios”.

 

Se controlan los riesgos

 Desde Tecnocasa, se le resta importancia a la bajada de los precios. Apuntan que “el mercado está lejos de una nueva burbuja”, ya que la situación que tienen actualmente no tiene nada que ver con la realidad que se tenía antes de la crisis y además, citan diferentes fundamentos para justificar esta posición.

El ladrillo suponía en los años de la burbuja hasta un 22% del PIB, actualmente, este dato sólo representa un 12%.

Paolo Boarini, el consejero delegado de Tecnocasa, también menciona diferentes indicadores de riesgo, que actualmente están controlados. Éstos son el ratio préstamo de valor, que se ha pasado del 86% al 72% desde el 2007 hasta la actualidad. Se añade el esfuerzo económico que “difícilmente supera el 30% de los ingresos”. Añade que “en estos momentos se sitúa en el 25% cuando en los años de la burbuja llegó a superar el 60%”. Además, desde Tecnocasa se pondera el alza apaciguada de las compraventas y la elevada presencia de los compradores inversores, cuyo nivel de endeudamiento es bajo.

 

 

18 Ago 2017

ENTREVISTAMOS A CARLOS GALOFRÉ: DIRECTOR DE INVERSIONES DE SW DE BARCELONA Y COSTA

Nos cuenta cuál es el posicionamiento de Stoneweg en el sector español y cuáles son sus metas.

 

Carlos Galofré explicaba que ha habido un cambio en la tendencia del ciclo durante el 2016 y que “venimos de unos años muy duros, ocho años prácticamente sin ver operaciones inmobiliarias de desarrollo”.

Stoneweg se centra en operaciones que tienen un valor añadido y que aportan un valor a las operaciones para después llegar, finalmente, a su venta. Por ello, la gestora inmobiliaria en 2016 se centró en cerrar operaciones dónde había una profundidad de demanda, así se podían posicionar “en el mercado como uno de los compradores profesionales de los que apuesta por la recuperación en este país” añade el director de inversiones.

“En 2017 nos marcamos unos objetivos ambiciosos, queremos intentar llegar a las 2.000 viviendas en gestión” nos comentaba Carlos Galofré. Su objetivo es comenzar hacer operaciones logísticas en sitios ‘prime’ y consolidar todo el trabajo que se ha realizado hasta la fecha, en las 23 operaciones que ya tienen en marcha. Éstas, que se comenzaron en 2016, son el estandarte y el buque insignia de Stoneweg.

Si tenemos en cuenta el mercado, las repercusiones por metro cuadrado en Barcelona y Madrid han dejado ver un alza. “Estamos viendo que ya no sólo hay inversores extranjeros comprando pisos, si no que, el mercado nacional está volviendo a confiar en el mercado inmobiliario como un valor refugio donde colocar el dinero que está a día de hoy dando más rentabilidad que los bancos” explica Galofré.

Además, el director de inversiones de Stoneweg de Barcelona y Costa, nos comenta que están viendo que hay una gran demanda de metros de oficinas modernas, por lo que están haciendo una prospección importante en el 22@ de Barcelona, en este sector.

Actualmente también tienen operaciones en la zona de la costa mediterránea como en Palamós, las cuales han sido los primeros brotes verdes fuera de las ciudades donde se está viendo que los profesionales independientes, como los abogados, ingenieros o arquitectos, están comprando segundas residencias.

Por el momento, tal y como nos cuenta Carlos Galofré, Stoneweg se focalizará en el sector residencial, quieren seguir centrados y consolidarlo, para que así puedan explorar nuevas oportunidades en el mundo de las oficias, y en el mundo de la logística.

 

 

25 Jul 2017

EL PRECIO DE LA VIVIENDA CRECERÁ HASTA UN 6% ESTE AÑO

La situación inmobiliaria ha dado un giro dejando atrás el mercado de segunda mano y dejando paso a la vivienda nueva.

El precio de la vivienda subirá entre un 4% y un 6% este año, según datos del Informe Residencial Español 2017 elaborado por CBRE. Además, gracias a la recuperación económica, la demanda de inmueble nuevo oscilará entre las 120.000 y 140.000 unidades anuales en los dos próximos ejercicios.

Después de varios años en los cuales el mercado de segunda mano ha tenido más presencia, el de pisos de obra nueva vuelve a reforzarse gracias a todas las promociones ya en marcha y el aumento de precio de hasta el 8%. Siendo en comunidades autónomas como Madrid, donde se concentra un 23% de esta oferta, las que contribuyen en mayor medida a este notable crecimiento. De este modo, tal como comenta el director nacional de residencial y suelo de CBRE, “en este momento hay una estimación de 64.000 visados de obra nueva y la compra sobre plano ha vuelto”. Las inversiones en este sector han superado ya los 3.375 millones de euros, por tanto, un 48% más que en el año anterior.

Evolución del precio de la vivienda

Hasta junio de 2017, las comunidades que han experimentado una subida en el precio de la vivienda nueva han sido La Rioja (9%), Extremadura (7%), Cataluña (6%), Murcia (6%), País Vasco (5%), Asturias (4%), Canarias (4%), Galicia (3%), Andalucía (2%), Madrid (1%) y Castilla-La Mancha (1%).

Por el contrario, ha disminuido en Navarra (-5%), Comunidad Valenciana (-4%), Aragón (-2%), Baleares (-1%) y Cantabria (-1%), mientras que ha permanecido inalterable en Castilla y León.

Así pues, estos resultados demuestran la ya evidente recuperación del sector inmobiliario español pero a marcha reducida. Esto es así, ya que la construcción de vivienda nueva continúa estando por debajo de los niveles del anterior ciclo.

Tendencia del precio de la vivienda de alquiler

En lo referente al mercado de alquiler, este estudio nos indica que en España la tendencia, cada vez más, se acerca a la media europea de porcentaje de hogares que viven en arrendamiento (el crecimiento anual gira en torno al 1,5%). Los jóvenes son los que más alquilan y optan por este tipo de vivienda por su mentalidad distinta a la de sus predecesores.

Finalmente, en cuanto a la rentabilidad de la vivienda, dicho informe destaca que invertir en el sector en España será rentable entre un 4% y un 4,5% durante este 2017. A largo plazo, la rentabilidad podría llegar hasta el 8%. Actualmente, según CBRE, España continúa predominando la adquisición de propiedad antes que las transacciones de alquiler, a pesar de que este último está creciendo regularmente.

Los datos son, de este modo, positivos para el sector y para Stoneweg Living que se une a la opinión de que el mercado de la vivienda se está recuperando, aunque muy lentamente. Aún así, siendo optimistas, se llegará a la normalización y no existe ningún factor que nos muestre que se puede volver a recaer en otra burbuja inmobiliaria.

 

07 Jul 2017

ENTREVISTA A LLUÍS MARSÀ: PRESIDENTE DE LA ASOCIACIÓN DE PROMOTORES DE CATALUÑA

El Presidente de la APCE (Asociación de Promotores de Cataluña) nos explica cómo se encuentra el mercado inmobiliario actualmente en Cataluña.

Es cierto que la crisis está remontando y que la construcción de viviendas nuevas en España, y sobretodo en Cataluña, está aumentando considerablemente. Esto implica que la banca, en 2013 sólo ofrecía financiación para productos propios, y con el cambio en la dinámica del sector están empezando a facilitar el acceso a los créditos.

Barcelona ha sido el foco de atracción tanto como destino turístico como marca referente en el sector. Y actualmente, se está expandiendo a la zona metropolitana.

En cuanto a la costa de Cataluña, es cierto que Tarragona ha tenido un crecimiento más pausado, pero la provincia de Gerona, ha aumentado sus ventas y construcciones. Además se han convertido en las zonas donde los inversores extranjeros prefieren invertir.

Diferentes tipos de inversores o empresas son las que están apostando por este sector, pero sobre todo, son los inversores privados los que están entrando en Cataluña. Gracias a ello, se está consiguiendo que el mercado se estabilice.

22 Jun 2017

SE GENERAN 27.793 PUESTOS DE TRABAJO CREADOS POR LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDA

Hasta mayo de este año, los datos ofrecidos por la Confederación de Cooperativas de viviendas y Rehabilitación de España (Concovi), estipulan que se han creado 27.793 puestos de trabajo por medio de las cooperativas de vivienda.

A lo largo del mismo, se han generado 1.560 millones de euros que proceden de 6.253 viviendas a través de Concovi. La cooperativa de vivienda, según su patronal, plasma “la importancia de las cooperativas de vivienda en el sector inmobiliario español”.

Al mismo tiempo están rehabilitando 14.000 viviendas, lo que supone un valor económico de 76 millones de euros. En este medio, la organización considera que el modelo cooperativo “aporta importantes beneficios fiscales para los propietarios”.

No obstante, para los próximos años, su política de rehabilitación está “en línea” con las prioridades del nuevo Plan Estatal de Vivienda.

El plan agrega un paquete que impulsa la vivienda de alquiler. En él, se integra un borrador del plan y se pide que se reconozca como un sistema de gestión del ‘cohousing’, en el que se apoyará la cesión del uso de bien público autopromovido por el modelo cooperativo.

15 Jun 2017

¿QUÉ SON LOS “SERVICERS” INMOBILIARIOS?

Estas empresas, creadas por las entidades financieras, se consideran la clave para entender la evolución del sector.

Los “servicers” son las sociedades que nacieron de las antiguas filiales inmobiliarias de la banca y que se dedican a gestionar tanto sus carteras como las hipotecas de los bancos. Actualmente, son controladas por los fondos internacionales.

Su condición de gestores totales de las promociones, hace que se encarguen de todo el proceso hasta la comercialización del inmueble. Se centran en su mayoría en el sector residencial, perfeccionando el modelo de negocio y convirtiéndose en piezas indispensables.

Esta situación lleva dándose durante los últimos cuatro años, cuando la gestión de las hipotecas residenciales y activos adjudicados entraron en el mercado español. Fue entonces cuando se vendieron los “servicers” a los fondos internacionales que  a día de hoy son éstos los que tienen el control de los mismos.

Todos ellos compiten dentro del nuevo panorama inmobiliario y financiero, beneficiándose de la recuperación del sector en las zonas con más demanda y creciendo también en el sector del alquiler.

Los ‘servicers’ ofrecen dos tipos de prestaciones diferentes: los que gestionan los activos para la banca como servicio externo, y los que han comprado los activos a los bancos y pueden ofrecer quitas y daciones en pago con alquileres, porque han adquirido inmuebles o hipotecas con descuento.