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12 Mar 2020
invertir en el mercado inmobiliario

CONSEJOS PARA INVERTIR EN EL MERCADO INMOBILIARIO

Para dar el paso de invertir en el mercado inmobiliario se requiere, sobre todo, información. Ante la pregunta de si nos encontramos en un buen momento para invertir en vivienda, la respuesta es sí. En Stoneweg Living vamos a desvelar los consejos más importantes a tener en cuenta antes de comprar una vivienda como inversión.

Pero antes, observemos cómo es la situación actual del mercado inmobiliario para confirmar que, efectivamente, se trata de un momento adecuado en el ciclo. Y es que ante algunas voces que alarman de una inminente recesión, en nuestra experiencia diremos que la situación que se avecina nada tiene que ver con una crisis o caída del mercado como la que vivimos en el sector inmobiliario en 2008. Si bien es cierto que posiblemente el crecimiento de la economía española se resentirá un poco, contamos con una fuerte inercia y no se observan los desequilibrios que provocaron la anterior crisis. De hecho, y aunque las previsiones se han rebajado hasta un crecimiento del 1,6%, podemos esperar seguir creciendo por encima de la media europea en los próximos 2-3 años, con una inflación muy baja. En paralelo, los tipos de interés se mantendrán bajos, sin previsión de futuras subidas.

No obstante, más allá de la situación macroeconómica, en inmobiliario hay que estudiar factores clave como la oferta, la demanda y los precios. En este sentido, la demanda de pisos de obra nueva en Madrid y Barcelona, así como en otras localizaciones que podemos denominar calientes, también apunta a seguir creciendo. La oferta de nuevos inmuebles, que también está aumentando, crecerá por debajo de esa demanda y del ritmo de creación de hogares.

Por su parte, los precios se contendrán y tenderán a la estabilización; no subirán al ritmo que lo han hecho los últimos años.

En definitiva, aunque estamos entrando en un entorno macro ciertamente inestable, los fundamentales inmobiliarios son robustos: la demanda de vivienda en España no solo crece sino que no está suficientemente cubierta y en ubicaciones bien seleccionadas se pueden encontrar oportunidades muy atractivas con un elevado nivel de protección del capital.

Y esta clase de activo puede ser una alternativa para el pequeño y mediano inversor.

4 consejos para que invertir en vivienda sea un éxito 

Una vez analizado el mercado, como primer paso, vamos a ver cuáles son los cuatro consejos básicos según Stoneweg Living:

  1. Estudiar exhaustivamente el precio y el potencial de revalorización. El precio es la principal variable a tener en cuenta a la hora de decantarse por una opción u otra, pero lleva aparejado otro argumento de vital importancia: la potencial revalorización. Tanto si el inmueble se va a destinar a la inversión -es decir, al alquiler, en busca de rentabilidad- como si se adquiere para uso propio, es recomendable conjugar un precio atractivo con unas expectativas de futuro sólido. ¿Por qué es importante hacer un buen análisis de precios y de revalorización? Porque la compra de un piso es una de las inversiones más importantes, si no la que más.
  2. Conocer la fiscalidad asociada a la compra. La compra de una casa tiene varios efectos fiscales y es gravada por distintos impuestos. Es el caso de Transmisiones Patrimoniales en varias comunidades e IVA. El comprador debe soportar un IVA del 10% en la mayoría de casos, incluidos los garajes y anexos que se transmitan conjuntamente, para un máximo de dos plazas de garaje, y del 4% para viviendas con algún régimen de protección.
  3. Priorizar la ubicación y rentabilidad al precio. Ahora mismo, en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, comprar un piso en los distritos contiguos al centro puede generar el doble de rentabilidad que aquellos adquiridos en el centro. Y es que los barrios céntricos necesitan una inversión significativamente mayor para adquirir el inmueble, cuando la renta de su alquiler no es tan superior a las que se pueden generar en la periferia. Por eso es importante fijarse en el ratio rendimiento/riesgo. Según un estudio de Tinsa, el top 5 de distritos con mayor rentabilidad en vivienda son Tetuán, Arganzuela, Barajas, Carabanchel y Centro.
  4. No precipitarse… pero tampoco dejar escapar una oportunidad. Muchos inversores necesitan sólo una visita para comprar un hogar o incluso algunos lo adquieren a ciegas, gracias a las nuevas tecnologías. Aunque no es lo más recomendable, la rapidez en la toma de decisiones beneficiará dar con el producto idóneo antes que nadie.

Las promociones de Stoneweg Living, una garantía de inversión

En Stoneweg Living contamos con viviendas nuevas en Barcelona, Madrid y en la Costa que no solo están pensadas para el cliente final sino que pueden resultar muy atractivas como producto de inversión.

En este sentido, proyectos como Ferraz 41 en la zona centro o Skyline, que revitalizará el barrio de Tetuán en Madrid, son óptimas para invertir. El primero, vendido ya al 84%, cuenta con espléndidas zonas comunes con piscina, zona infantil, gimnasio totalmente equipado, sala comunitaria y un home cinema. Por otro lado, Skyline también ofrece excelentes servicios a sus inquilinos, desde amplias terrazas, garaje y trastero, pasando por huerto urbano y extensos jardines, e incluso 2 piscinas y sala de coworking.

En Barcelona, promociones como Passatge Living en Poblenou, una de las zonas de la ciudad que más han crecido, suponen una buena oportunidad. Compuesta por 37 hogares de 2 y 3 dormitorios, con garaje y trastero, es ideal para familias o parejas, pero también para inversores debido a todo lo que ofrece la ubicación.

07 Nov 2019
Mercados de inversión y financiación alternativa

MERCADOS DE INVERSIÓN Y FINANCIACIÓN ALTERNATIVA

Una de las principales consecuencias de la crisis financiera que España vivió hace 10 años fue la concentración financiera.  Actualmente, el 72% del negocio bancario está controlado por los cinco principales bancos españoles, cuando en 2008, estos aglomeraban el 42% de la cuota del mercado. Una consolidación que ha repercutido directamente en el crédito a las empresas.

En esta nueva reconfiguración del sector financiero, las empresas, particularmente las inmobiliarias, se han encontrado con una menor oferta de financiación por parte de las entidades y un endurecimiento de las condiciones para acceder al crédito. Esta situación ha generado el acceso al mercado crediticio español de financiadores alternativos y métodos de financiación distintos a los tradicionales que, si bien no se han consolidado aún como alternativa real, sí están muy cerca de encontrar su nicho, convirtiéndose así en una alternativa a la financiación bancaria.

En este sentido, Stoneweg se ha convertido en una firma pionera en España en financiación de proyectos inmobiliarios para promotoras, convirtiéndose en una fuente de financiación alternativa en el sector inmobiliario, especialmente ante la creciente demanda de capital para la adquisición de suelo.

Tipos de financiación alternativa 

Las formas que está adoptando la financiación alternativa sí son, sin embargo, distintas y variadas, pudiendo variar respecto del formato bancario tradicional numerosas características como la documentación, la ley aplicable, el tipo de garantías, los covenants, la forma de pago y el plazo, entre otros aspectos.

En cuanto a la tipología, estamos viendo cómo los fondos de crédito se están convirtiendo en alternativa real a la financiación bancaria en operaciones adquisición por parte de fondos de private equity. También se observa cómo están proliferando fondos de deuda que facilitan financiación hipotecaria puente a los distintos operadores del sector inmobiliario bien para la adquisición de activos, bien para la promoción o remodelación de los mismos. En este último caso no son tanto una alternativa a la financiación bancaria, sino que cubren el espacio al que los bancos no llegan.

Existen los private equity o fondos para promotores, donde entran como accionistas de la sociedad vehículo, donde pueden poner gran parte del capital para financiar ese desarrollo, pero el promotor también debe aportar dinero, proyecto o talento. Por otro lado, tenemos los fondos de deuda, donde actúan como una entidad financiera, pudiendo financiar todo o parte del proyecto. Pueden tener la modalidad de préstamo puente o financiación intermedia o mezzanine.

La financiación alternativa en el sector inmobiliario lleva varios años operando en España y comienza a consolidarse. En sus inicios, este mercado comenzó desarrollándose proyectando liquidez para que empresas promotoras – en ese momento las ovejas negras del mercado financiero – pusieran en marcha sus proyectos residenciales. Con un sector bancario limitando al máximo su exposición inmobiliaria, los principales actores del sector en asumir este papel prestamista alternativo fueron las gestoras de fondos internacionales.

La plataforma inmobiliaria Stoneweg es uno de los mejores ejemplos. Por ejemplo, con su última operación mediante la cual ha otorgado a Serprocol, gestora de cooperativas inmobiliarias líder del sector en España, una línea de financiación por valor de 50 millones de euros para invertir en la compra de suelo durante los próximos 18 meses.

Esto refleja la posición de Stoneweg como inversor de referencia en el mercado de la financiación alternativa a promotoras en este país, y pone de relieve su amplia experiencia, respaldada por las inversiones de más de 3000 millones de euros realizadas, tanto en España como en los otros tres mercados de gran relevancia internacional.

Financiación participativa 

El crowdfunding y crowdlending, plataformas de financiación participativa para invertir en el sector inmobiliario, están también haciéndose un hueco en el ámbito financiero e inmobiliario español.

Las plataformas de crowdfunding se erigen como otra alternativa válida para invertir en el sector. Diferenciamos entre crowdfunding equity, donde el inversor participa como accionista, del crowdlending, donde el inversor es un simple prestamista.

Estas plataformas analizan diferentes proyectos de venta y reforma de edificios, locales o viviendas en las principales ciudades de España para su alquiler y venta. Luego publican estos proyectos en sus páginas web y los inversores simplemente elegirán los proyectos en los que desean participar y recibirán la rentabilidad de dichas inversiones.

El crowdlending inmobiliario es un método de inversión a través del cual cualquier ahorrador puede destinar fondos a un proyecto del sector  y recibir intereses a cambio, además del capital inicial en el plazo establecido. En realidad se trata de invertir en el sector inmobiliario, pero con la diferencia de no acudir a los mercados financieros. Un concepto innovador que puede proporcionar altas rentabilidades.

06 Jun 2018

EN 2017, MADRID FUE LA TERCERA CIUDAD EUROPEA CON MAYOR INVERSIÓN INMOBILIARIA

A pesar de un descenso del 14%, Madrid ocupó el tercer puesto en la inversión inmobiliaria a nivel europeo.

 

La capital española ocupó el tercer puesto en el volumen de la inversión inmobiliaria que se realizó durante el año pasado entre todas las ciudades europeas, el total ascendió hasta los 4.154 millones de euros, aunque tuvo una caída del 14% en la inversión relacionada con el importe total que atrajo la capital un año antes, según como se indica en el área de investigación de BNP Paribas Real Estate.

Por delante de Madrid, se sitúa Londres, ya que la capital británica aumentó un 26% la inversión inmobiliaria que llego hasta un total de 22.500 millones de euros. En segundo lugar, se encuentra París, donde el nivel de inversión descendió un 18% en el último año.

En el caso de la capital francesa, el estudio asegura que pese al interés que muestran los inversores, estos, “están luchando” con la finalidad de encontrar nuevos activos. Según indicaba BNP Paribas, el mercado inmobiliario español sigue atrayendo el capital, al mismo tiempo parece que se ha evaporado toda la preocupación que había inicialmente a causa del brexit.

Viena se situó en cuarto lugar, después de que aumentará un 100% su inversión como la consecuencia de un nivel record en su oferta de oficinas, y seguido por Milán, que su inversión fue superior a la que se dio en 2016, con un 16% gracias al segmento minorista.

Mínimos en las rentabiliadades 

En Europa el volumen total de las inversiones inmobiliarias fue de 259.000 millones de euros durante el 2017, en el que se experimentó un avance del 11% que representa un máximo histórico alcanzado en el continente.

El estudio explicaba que el dato anterior es la calara consecuencia del “buen momento de la economía, la fortaleza de la demanda, unas mayores tasas ocupacionales y un elevado flujo de capital”. Sin embargo, el mercado puede que haya alcanzado en su conjunto su nivel máximo, debido a que la actividad que se registró en los 15 principales mercados disminuyó un 8%.

Por el contrario, las oficinas siguieron siendo el activo preferido, con un 43% del volumen total, pero, el pasado año estuvo marcado por la venta de activos “flagship” o grandes edificios. A pesar de ello, donde se manifestó el mayor crecimiento fue en el sector logístico, en el que se experimentó un aumento del 56%.

Para concluir, las rentabilidades continuaron su tendencia a bajar, ya que alcanzaron mínimos históricos a finales del pasado año. Aunque la venta de inmuebles subió, la rentabilidad en el mercado de las oficinas cayó en la capital española al 3,25%.

Promociones de obra nueva de Stoneweg 

Viendo la tendencia de compra en la capital española, Stoneweg Living ha creado diversos proyectos de inmuebles residenciales por diferentes distritos de la capital española adaptándose a las necesidades de cada persona.

Por ello, la gestora inmobiliaria cuenta con diferentes proyectos tanto en Madrid como en los alrededores de distintos estilos que se adaptan a las necesidades de sus clientes. Por ejemplo, podemos encontrar algunos de ellos en Móstoles, en San Sebastián de los Reyes o en Alcalá de Henares.

En el caso de las promociones como Fresno Norte o Mateo Inurria, Stoneweg está construyendo los edificios, todos ellos de obra nueva que se convertirán en viviendas unifamiliares. En Móstoles tienes varios proyectos, algunos de ellos como Residencial Casiopea o Fuensanta Residencial, con 82 y 98 viviendas respectivamente. El Real de Alcalá, situado en Alcalá de Henares, se trata de  una obra nueva de 123 viviendas de VPPL.

Estos son algunos ejemplos, para más información se puede acceder a la web de Stoneweg Living y descubrir el resto de sus promociones en Madrid.