Vicios Ocultos de una vivienda | Qué son y cómo reclamarlos

Si te has asustado al leer el título de este post con la palabra “vicio”, tan cargada de negatividad, no sufras. Lejos de lo que se te pueda haber ocurrido, en este contexto, los vicios de una casa son los defectos escondidos de un inmueble.

Adquirir una vivienda es un gran paso, un paso enorme de hecho. Puede que sea el más importante que demos en nuestra edad adulta, porque conlleva decidir dónde vamos a residir con nuestra familia, qué futuro vamos a tener nosotros y nuestros hijos (si los hubiera) y, en la mayoría de los casos, nos compromete con el banco mediante el cual realizamos la hipoteca.

¿Por qué empezamos recordando esto? Pues porque precisamente debido a la importancia de este paso, hay que prestar mucha atención a los llamados vicios ocultos de una vivienda, que te explicaremos a continuación. 

¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda?

Se trata de todos aquellos defectos de construcción que tiene el inmueble pero que no se pueden apreciar a simple vista. El problema principal es que la existencia de estos defectos implica que la vivienda adquirida no está en las condiciones planteadas durante la compraventa. 

Según el Código Civil: «el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella».

Diferentes tipos de vicios de una casa

A pesar de que las tipologías pueden ser muy diferentes, por norma general se clasifican de la siguiente manera:

• Eléctricos: estos son los de fácil solución y se producen a causa del uso de materiales que no son de calidad, por una instalación demasiado antigua o también por una instalación inadecuada.
• Termo-acústicos: cuando el aislamiento de un inmueble no es de calidad, se producen vicios relacionados con el ruido y la temperatura. Entran en casa muchos más ruidos de los que entrarían si el aislamiento fuera correcto y también hay deficiencias en la temperatura del hogar porque se recalienta mucho o entra todo el frío.
• De cimentación: estos no los veremos ni la primera semana de vivir ahí ni puede que el primer año, porque tardan en verse. Hablamos de grietas o fisuras provocadas por unas reformas mal ejecutadas o incluso una construcción muy deficiente del edificio en sí.
• Del agua: una mala impermeabilización o unas tuberías estropeadas pueden provocar humedades, goteras o filtraciones y estos son, de hecho, los vicios más comunes.
• Los acabados: este hace referencia a todos aquellos desperfectos que podemos apreciar en la pintura o en el suelo. Nuevamente, pueden ser debido al uso de materiales de baja calidad, pero también pueden ser la consecuencia de humedades o filtraciones, por ejemplo.

Cómo reclamar los vicios ocultos en viviendas

Como en tantos otros temas, hay que remitirse a la Constitución para tener claros cuáles son nuestros derechos ante esta situación. 

El artículo 1486 del Código Civil permite ejercer una acción redhibitoria, el comprador tiene la posibilidad de desistir del contrato y exigir el abono de los gastos en los que se haya incurrido. Hay que añadir también que, en el caso de que quede demostrado que el vendedor ya tenía conocimiento de la existencia de esos vicios ocultos, el comprador podrá exigirle una indemnización.

A partir de aquí, resolver este asunto pasa por 3 pasos: 

1. Examinar cuál es la naturaleza del vicio oculto y averiguar si es por defecto en la construcción o por un uso inadecuado. Mejor que mejor si puedes tener el informe de un arquitecto o un arquitecto técnico.
2. Lo segundo es notificar al vendedor por escrito el vicio oculto de la vivienda que has detectado y los daños que te ocasiona.
3. Resolución, hay dos opciones:
   1. El vendedor acepta la reclamación y pone solución.
   2. El vendedor no acepta la reclamación. Si esto ocurre, es buena idea acudir al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos para que haga de mediador y así evitar un proceso judicial como resolución que será costoso para todos.

¿Qué plazo tengo para hacer una reclamación de un defecto en la vivienda?

Esto depende del tipo de vicio. Si se trata de un desperfecto estético, tienes 1 año. Si se trata de algo relacionado con la habitabilidad de la vivienda, tienes 3 años. Y, por último, si estamos frente a un problema estructural, tienes 10 años.