Todos los gastos reales al comprar una vivienda en España

Si estás buscando una propiedad en Madrid, Barcelona, Estepona o la Costa Brava, necesitas conocer los costes ocultos que incrementan el presupuesto final entre un 10% y un 13% sobre el precio de venta, porque comprar una casa es una de las mayores inversiones de tu vida y el precio del inmueble es solo el principio.

 

 

A continuación, desglosamos todos los gastos al comprar una vivienda, antes, durante y después de la firma, para que sepas exactamente cuánto dinero necesitas ahorrar.

 

Gastos ANTES de la firma (fase de búsqueda y financiación)

 

Estos son los costes iniciales necesarios para asegurar la viabilidad de la compra. 

 

¿Qué es la tasación de la vivienda? 

Si necesitas una hipoteca, el banco exigirá una tasación oficial para determinar el valor real del inmueble. 

• Coste: Entre 300€ y 600€ (depende de la empresa tasadora y del tamaño de la vivienda).

• ¿Quién lo paga? Siempre el comprador.

 

¿Es obligatorio contratar un bróker hipotecario? 

No, pero es recomendable si quieres optimizar las condiciones. 

• Coste: Puede ser una tarifa fija (desde 500 €) o un porcentaje del préstamo (entre el 1% y el 5 %).

 

Gastos DURANTE la firma (compraventa e hipoteca)

Aquí se concentra la mayor parte de los desembolsos. Los gastos varían drásticamente según que la vivienda sea de obra nueva o de segunda mano.

 

Si compras vivienda de obra nueva:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Es del 10% del precio de compra en toda España (excepto en Canarias, donde aplica el IGIC).
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): Impuesto autonómico que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor escriturado.

Si compras vivienda de segunda mano:

 

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): varía según la Comunidad Autónoma. 

• Madrid: 6%
• Catalunya: 10% (con tipos reducidos para jóvenes o familias numerosas; puede llegar al 13% para inmuebles de alto valor).
• Andalucía (Estepona): 7%

 

Gastos notariales y registrales 

Son honorarios fijados por ley (aranceles). 

• Notaría: por la escritura pública de compraventa. Coste: 600€ – 1.000€.
• Registro de la propiedad: para inscribir la casa a tu nombre. Coste: 400€ – 650€.

 

Gastos de gestoría 

Empresa que tramita el pago de impuestos y la inscripción en el registro. 

• Coste: 300€ – 500€. Desde 2019, con la nueva ley hipotecaria, la gestoría de la hipoteca la paga el banco.

 

Gastos DESPUÉS de la firma (post-compra)

Una vez que eres propietario, surgen otros gastos inmediatos. 

 

¿Qué es la plusvalía municipal?

Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. 

• ¿Quién lo paga? Legalmente corresponde al vendedor. No obstante, es un punto comercial a revisar en el contrato, ya que a veces se pacta lo contrario.

Gastos de formalización de suministros

Los costes de dar de alta el agua, la luz y el gas suelen recaer sobre el comprador o el titular del contrato. Incluyen los derechos de extensión, derechos de acceso, el derecho de enganche y el Boletín de Instalación (CIE). 

• Costes estimados en 2026: entre 150€ y 300€ en total; depende de la compañía.

Comunidad de propietarios y seguros

• Seguro de hogar: obligatorio si tienes una hipoteca.
• Comunidad: cuota mensual que depende de los servicios de la finca (ascensor, piscina, conserje).

 

Tabla de costes estimados (ejemplo vivienda 300.000€) 

Concepto	Obra nueva (aprox.)	Segunda mano (aprox. CAT)
Precio Vivienda	300.000€	300.000€
Impuestos	30.000€ (IVA 10%)	30.000€ (ITP 10%)
AJD	3.000€ (1%)	–
Notaría	800€	800€
Registro	500€	500€
Gestoría	400€	400€
Total Gastos	34.700€ (11.5%)	31.700€ (10.5%)

 

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Entender estos gastos es crucial para no llevarse sorpresas. En nuestra cartera de inmuebles, nos aseguramos de que tengas transparencia absoluta desde la primera visita. 

 

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¿Vivienda nueva o usada: qué opción tiene menos gastos al comprar una vivienda?

 

La principal diferencia radica en la fiscalidad, ya que el resto de los costes (notaría, registro y tasación) es prácticamente idéntico. 

 

• Vivienda de obra nueva: El gasto principal es el IVA (10%), a lo que debes sumar el IAJD (entre el 0,5% y el 1,5% según la región). Por lo general, es la opción con la mayor carga fiscal inicial.

• Vivienda de segunda mano: Aquí no hay IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Dependiendo de la Comunidad Autónoma, oscila entre el 6% y el 10%.

 

En regiones como Madrid, comprar una vivienda usada resulta más económico en impuestos (6% ITP vs. 10% IVA + AJD), mientras que en Catalunya los costes suelen equipararse al 10%. 

 

 

 

¿Cuáles son los errores más comunes al calcular los gastos al comprar una vivienda?

 

Muchos compradores cometen el error de mirar únicamente el precio de venta en el portal inmobiliario. Estos son los fallos más críticos: 

1. No contar con el 10-12 % adicional: es el error más grave. Si tienes 50.000 € ahorrados, no puedes comprar una casa de 250.000 €, ya que los gastos consumirán gran parte de tu entrada.

1. Ignorar los gastos de mantenimiento inmediatos: Al comprar, a menudo surgen derramas de comunidad pendientes o la necesidad de contratar seguros de vida o de hogar vinculados a la hipoteca que no estaban contemplados en el plan inicial.

1. Olvidar el coste del mobiliario y de los suministros: dar de alta la luz o el agua y amueblar lo básico puede suponer un desembolso de entre 2.000 € y 5.000 € adicionales nada más entrar a vivir.

 

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