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¿Tienes pensado comprar una vivienda? ¿Has visto algún piso que te interesa mucho y estás dispuesto a dar el paso definitivo? ¿Sabes qué trámites debes llevar a cabo y qué requisitos debes tener en cuenta si pides una hipoteca al banco? ¿Tienes claro qué documentos e información debe facilitarte tu entidad bancaria? A continuación, te explicamos 3 conceptos clave que hay que saber antes de meterse de lleno en una operación tan importante como es la compra de una vivienda.
En junio de 2019 entró en vigor la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario más conocida como Nueva Ley Hipotecaria. Cualquier persona que quiera comprarse una vivienda debe tener muy en cuenta en qué consiste dicha ley y cuáles son los términos que regula y ampara. Entre otras medidas la nueva ley limita las comisiones, aclara quién debe pagar los gastos de constitución de la hipoteca (el cliente solo está obligado a pagar los gastos de la tasación) y da más margen a los hipotecados endureciendo las condiciones sobre las que los bancos pueden iniciar un proceso de desahucio. Tú, como comprador, tienes unos derechos y unas responsabilidades, pero tu banco también. Y es que ahora el banco, además de la FIPRE, debe entregar dos nuevos documentos a quien pide un préstamo hipotecario: la FEIN y la FIAE. Vamos por orden.
Hasta ahora el bando debía facilitar al comprador la FIPRE. Responde literalmente a los términos “Ficha de Información Precontractual”. En ella, se recogen las condiciones genéricas de un préstamo hipotecario. Son las mismas condiciones que la entidad financiera cuelga en internet, por lo que no son vinculantes. Es decir, el banco ofrece la FIPRE a todos los que consulten las condiciones generales de sus préstamos hipotecarios. Con lo cual, – y para entendernos- es un documento para comparar las ofertas generales que tienen varias entidades financieras en materia hipotecaria. Es muy útil consultar la FIPRE para conocer las condiciones del mercado y la oferta de cada entidad bancaria con el objetivo de hacer números en casa y ver cuál de ellas nos interesa más. La idea es consultar la FIPRE para elegir más adelante a qué entidad o entidades bancarias solicitarles oficialmente una oferta más concreta y negociar así unas condiciones específicas.
Además de la FIPRE que ya existía, ahora los bancos deben facilitar la FEIN. ¿De qué se trata? Es lo que se denomina “Ficha Europea de Información Normalizada. Mucha atención; el banco está obligado a facilitar la FEIN como mínimo 10 días antes de que se produzca la firma oficial del préstamo hipotecario en la notaría. La FEIN es un documento vinculante que elabora el banco para el cliente y que incluye toda la información de carácter financiero sobre el préstamo hipotecario que ha solicitado y que han acordado. ¿Y de qué datos estamos hablando concretamente?
Es decir, que la entidad bancaria está obligada a facilitar en este documento todo lo relativo a la hipoteca. No debe faltar nada que el cliente pueda necesitar. En caso de que el documento esté incompleto, el cliente puede y debe exigir la información oportuna.
Y la gran pregunta es… ¿si en la FEIN están todos los datos que el cliente puede necesitar… qué es la FIAE y qué relación tiene en la FEIN? Pues la FIAE es la “Ficha Europea de advertencias estandarizadas”. Dicho de otro modo, es un documento bastante parecido a la FEIN pero aporta un poco más de información específica. Informa al cliente de lo que se pueden considerar aspectos más complejos o peliagudos del contrato hipotecario. Aspectos que en el pasado han resultado un tanto problemáticos, hi ha habido que legislar de nuevo. Como, por ejemplo, los apartados tipo: cláusulas techo, cláusulas para hipotecas contratadas con otra moneda, los costes si se produce un impago, la posibilidad de un vencimiento anticipado, índices oficiales de referencia o distribución de los gastos. Estos datos hay que mirarlos con lupa porque conllevan ciertos riesgos.
Aunque todo esto te suponga mucho papeleo y ciertas cifras o conceptos te resulten pesados o difíciles de manejar, es muy importante que leas y analices al detalle cada dato. Si se te escapa de las manos, es preciso buscar a un gestor o asesor financiero. Cuando contratas una hipoteca te estás jugando mucho dinero y no puede fallar nada. Ahora que la Ley Europea se ha puesto las pilas y ha obligado a las entidades bancarias a presentar papeles de manera más transparente, debemos aprovechar y exigir lo que como clientes nos corresponde. Cuánto más claras tengas las cosas antes de acudir al banco, más rápido realizarás la gestión y menos podrán marearte y confundirte con términos y conceptos económicos y financieros que te pueden generar muchos dolores de cabeza. Lo importante es tu objetivo, pero el “cómo” en este caso es determinante.
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