Permuta de vivienda

¿Qué es una permuta de vivienda?

Es un intercambio de propiedades inmobiliarias realizado entre dos particulares mediante un contrato, algo que se acoge al código penal de España, concretamente en el artículo 1538. En el caso de que queramos cambiar de vivienda pero necesitemos optar a una opción más económica, puede ser una alternativa interesante. 

Lo que viene especificado en el contrato de dicha permuta es que los dos propietarios llevan a cabo el intercambio sin ninguna compensación económica de por medio. Se puede hacer siempre y cuando el valor de sendos inmuebles sea parecido. De lo contrario, deberá abonarse la diferencia y el contrato pasará a ser mixto de permuta y compraventa.

En julio de 2023, según informó el portal de noticias Infobae, la permuta de inmuebles superó las 3.000 operaciones entre el mes de enero y el mes de mayo. Esto puede deberse a varios factores, entre los que cabe destacar la subida del precio de la vivienda de segunda mando el primer semestre del año y también las dificultades para acceder a prestamos hipotecarios. Es una opción que beneficia especialmente a aquellos compradores potenciales que no tienen liquidez suficiente para adquirir una vivienda o bien aquellas personas a las que no se les concede un crédito.

Ventajas y desventajas de la permuta

✔ No es necesario que te esperes a vender tu inmueble para comprar otro

✔Permite abaratar los impuestos porque los precios de las viviendas están por debajo (generalmente) de los precios que podamos encontrar en el mercado.

✔ No tienes el riesgo de comprar sin haber vendido, ni viceversa.

X No presenta prácticamente ningún ahorro a nivel de gastos.

X Puede ser difícil encontrar una vivienda de un valor similar y con unos propietarios que estén dispuestos a hacer el intercambio.

X La posible existencia de un cargo hipotecario. 

¿Qué pasaos se deben seguir?

1. Tasar las viviendas y acordar cuál será el precio final.
2. Esclarecer si las viviendas están libres de cargas y comprobar que se haya realizado el pago del IBI. Aquí es donde puede darse la circunstancia de que haya una hipoteca sobre una de las casas. ¡Qué debemos hacer en ese caso? ¿Se puede seguir adelante con la permuta? Sí, se puede, pero es importante que el banco que haya concedido esa hipoteca acepte el cambio de titular de la hipoteca. En este caso, el precio final de la vivienda será su valor en el mercado actual, restándole el capital pendiente de amortizar de la hipoteca.
3. Hacer una escritura notarial para la transmisión de la titularidad de las propiedades.
4. Los nuevos propietarios deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. Es muy importante realizar este paso final porque si no la permuta no queda acogida en un marco legal.

En el caso de que la permuta se realice entre familiares, la cosa no cambia, por más parentesco que pueda haber entre las personas: se deben seguir los mismos pasos.

Gastos e impuestos de una permuta

A pesar de ser una alternativa más económica que la compra de inmueble, la permuta de vivienda no está exenta de impuestos y una serie de gastos. Los impuestos a los que hay que hacer frente son:

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
• El impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Variable según la comunidad autónoma.
• Plusvalía Municipal: en función de lo que se pueda haber revalorizado el valor del inmueble.
• IRPF. Dependiendo de si ha habido ganancia o pérdida. Este se tributa al 18% y se aplica a la diferencia entre el valor de la adquisición original de esa vivienda y el valor en permuta.
• Gastos de notaría y registro: algunos ejemplos de este tipo de gastos son la escritura de permuta de fincas rústicas o de fincas urbanas o de solar por finca futura.

¿Cuándo es más popular esta tendencia?

En 2021 se detectó un incremento en el número de permutas de vivienda que se producían en el país y eso se debe a que, en general, cuando se produce una situación de crisis económica (como la derivada de la Covid-19) esta alternativa para vender una casa se populariza. Pero más allá de eso, no es una opción que llegue a generalizarse porque reduce mucho el abanico de posibilidades de un comprador.