La Ley de Arrendamientos Urbanos es la ley que vela y regula el sector del alquiler. En 2019 sufrió una modificación que afecta a todos los nuevos contratos de alquiler que se firmen desde entonces. Pero ¿cuáles son los keypoints de la Ley de Arrendamientos Urbanos? A continuación, repasamos en qué consiste y cómo afecta esta normativa.
Conocer algunos de los principales requisitos para el alquiler te ahorrará más de un quebradero de cabeza y te permitirá estar al tanto de las últimas novedades.
Índice del artículo
¿Qué regula la Ley de Arrendamientos Urbanos?
Empecemos por el principio, es decir, por comprender los conceptos más básicos en materia de alquiler.
Según explica esta ley, el arrendamiento urbano consiste en un contrato por el cual se determina la cesión del uso de un inmueble a cambio de una renta. En otras palabras, el arrendador (el propietario) cobra al arrendatario (el inquilino) una cuota por dejarle usar un inmueble de su propiedad. Este espacio no necesariamente debe ser un piso o una casa, también incluye garajes, trasteros, locales…
De esta forma, la Ley de Arrendamientos Urbanos, conocida por las siglas LAU, es la ley que regula el uso y aplicación de los contratos de alquiler y fija las responsabilidades, obligaciones y derechos de ambas partes durante la vigencia del contrato.
Esta normativa no es nueva. De hecho, fue promulgada por primera vez en el año 1964 y modificada en diversas ocasiones hasta marzo del 2019, que es la última variación que se ha llevado a cabo hasta la fecha. Por ello, debemos estar al día y conocer cómo puede afectarnos en futuros contratos de arrendamiento.
Novedades que se han producido en la LAU
Ampliación del plazo mínimo de alquiler?
Según la última actualización del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se ha ampliado la duración mínima obligatoria del contrato a cinco años. Además, se establece una prórroga tácita de tres años para personas físicas, a menos que una de las partes manifieste su voluntad de no renovarlo. Si el arrendador (el propietario) es una persona jurídica, la duración mínima será de siete años.
¿Podré elegir la duración del contrato de alquiler?
La Ley de Arrendamientos Urbanos te permite establecer libremente la duración del contrato. Si quieres firmar un contrato de un año, podrás hacerlo. Ahora bien, la cuestión es que, pasado ese año, la relación contractual no finaliza. Es decir, se prorroga automáticamente, a menos que una de las partes manifieste que quiere rescindir el contrato con antelación a la fecha de renovación. Los plazos para manifestar la voluntad de poner punto final al contrato son de cuatro meses para el propietario y de dos para el inquilino.
En el caso de que ni arrendador ni arrendatario notifiquen su voluntad de rescindir el contrato, este seguirá renovándose de forma automática hasta los 5 o 7 años desde la firma del primer contrato.
¿Cómo finalizar el contrato antes de tiempo?
Pasados 6 meses, el inquilino puede desistir del contrato de arrendamiento, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar y redactar en el contrato una indemnización al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Así, ante la cancelación del contrato antes del año, se pagaría la parte proporcional de la indemnización.
Si fuera el propietario quien acreditara la necesidad de recuperar su vivienda durante el primer año de contrato, también podrá hacerlo. Sin embargo, si no ocupara la vivienda en el plazo de tres meses, el inquilino tendrá la opción de volver a vivir en ella o a solicitar una indemnización.
Además, el propietario, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, podrá poner fin al contrato en los siguientes casos:
- Si el inquilino no paga la renta
- Si se realizan actividades ilícitas o molestas dentro de la propiedad alquilada
- Si se incumplen las normas de convivencia
- Si se realizan obras sin permiso
- En el caso que el inquilino subarriende una habitación
- Si se realiza un uso del inmueble distinto al que consta en el contrato
¿Se fija un precio máximo de alquiler?
Aunque en el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se especifica que la renta será la que libremente estipulen las partes del contrato. Se matiza en un artículo después que durante la vigencia del contrato, si el propietario desease actualizar el precio, primero deberá haber pasado un año, pero, además, no podrá exceder el resultado de aplicar la variación porcentual experimentada del IPC (Índice de Precios al Consumo). En otras palabras, al año de firmar el contrato de arrendamiento, se podrá actualizar la renta según el IPC general.
¿Quién se hará cargo de los gastos?
De todo lo relativo a los gastos de formalización y tramitación del contrato, es el propietario quien deberá hacerse cargo, siempre que sea una persona jurídica.
Según se detalla en Ley, el propietario deberá pagar los gastos del alta de los suministros y el coste de mantenimiento o reparación por el paso del tiempo en la vivienda. En cambio, el inquilino se hará cargo de cualquier avería que esté provocada por un mal uso y los relativos al mantenimiento habitual.
¿Existe alguna limitación en la fianza del alquiler?
En el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se especifica que la fianza deberá ser una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Sin embargo, en el caso de contratos de larga duración, es decir, que se firmen por períodos iniciales de cinco a siete años, la ley no dicta ningún límite de garantías adicionales. Por tanto, dependerá del acuerdo entre ambas partes.
Ahora que ya conoces cuáles son los puntos claves de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es el momento de buscar tu vivienda.
