LA VENTA DE PISOS EN MADRID VUELVE A TOCAR LOS NIVELES DE “BOOM” EN ALGUNOS DE SUS BARRIOS

El coste de los pisos se sitúa a sólo un 2,5% debajo de los máximos históricos que se alcanzaron en 2007.

 

El precio medio de la vivienda en el país no para de subir según los informes y estudios que se han realizado en los últimos meses. Esto sucede en ciudades grandes como Madrid, donde los precios de los pisos en algunas zonas, ya están al nivel de los valores más altos que se registraron en el boom, tal y como se explica en el análisis de urban Data Analitycs(uDA).

Determinadas áreas de la capital sitúa los precios de las viviendas con los mismos valores que hace una década, cuando el coste de las casas ya tocaban su cima histórica.

En los pisos más céntricos en los distritos como el de Centro o Salamanca, sólo cuestan un 2,5% menos que en el 2007, tal y como constata uDA. En el cotizado barrio de Justicia, este porcentaje se reduce hasta el 1%.

La información que ofrece uDa calibran el incremento interanual del valor de la vivienda. El Índice del Precio de la Vivienda (IPV) del segundo trimestre del año del INE (instituto Nacional de Estadística), arroja un incremento del 5,6%, el índice de Tinsa de agosto, informa de un aumento medio del 4,7% a nivel nacional y Tecnocasa constata que el valor de los pisos usados subió durante el primer semestre del año un 8,2%.

Después de todo ello, han comenzado los recelos en la demanda. Y es que no podía ser de otra manera. Esto se debe al incremento del precio de la vivienda y la aproximación de la cotización de las casas a los niveles que se dieron durante la burbuja en diferentes zonas de Madrid.

El problema es que los comparadores sí entienden porqué se da esta sólida apreciación de los pisos, ya que, el poder adquisitivo de la mayoría de los ciudadanos todavía está creciendo.

El mercado avanza a distintas velocidades

José García Montalvo, catedrático de Economía y coordinador del XXV Informe sobre el mercado de vivienda de Tecnocasa, introduce otra variable capital al hablar de los precios: la “enorme polarización” del mercado de la vivienda, lo que hace que la actividad se concentre en determinados sitios.

Sabemos que el sector avanza a diferentes velocidades a nivel nacional, incluso es variable dentro de una misma ciudad como está ocurriendo en Madrid. Esto además, es algo que se pone de manifiesto en el actual análisis de uDA.

Carlos Olmos, director y fundador de uDA, explica que “el comportamiento del mercado en Madrid, a diferencia que en Barcelona, es muy heterogéneo”. “Hay que reseñar”, continúa, “en la capital aún existen 25 barrios, de un total de 128, que registran un descenso interanual de los precios, mientras que en otros 20 crecen más del 15%”.

uDa ha realizado el calculo entre el valor actual de las casas y el pico que hubo en los años de la burbuja, desde la perspectiva de los compradores y de los vendedores. De esta forma se puede situarse el punto en el que está el mercado de la vivienda en cada uno de los barrios de la ciudad.

Olmos cuenta que “esta variable, si bien no indica los precios máximos futuros, sí que da una idea del dinamismo y evolución del precio en cada enclave. En las zonas con precios cercanos a los del boom se debe considerar que, pese a que pueda quedar recorrido al alza, el techo del precio puede estar próximo. Por el contra, en los distritos de Latina, Carabanchel o Fuencarral- El Pardo, donde el precio actual está alejado del máximo, puede ser interesante comprar”.

Los precios destacan en Justicia (-1%)  y en Almagro (-5%), ya que son los más cercanos al nivel de precrisis. Barrios como Entrevías, Palomeras Bajas y Amposta, tienen valores todavía un 60% más bajos de los máximos de 2007. Viendo esta diferencia entre los precios, ha llegado el momento de preguntarse por qué se da está evolución en los precios de la capital. Los expertos dicen que la respuesta está en la elevada heterogeneidad del mercado.

Actualmente se está dando una normalización inmobiliaria e hipotecaria que está colocando a cada barrio en su lugar. Todo lo opuesto a lo que pasó durante la burbuja: la diferencia entre los barrios se estrecharon sobremanera desafiando el equilibrio del mercado.

Según José Luis Ruiz Bartolomé, el consultor y socio de Chamberí Asset Management, la clave está en el poder adquisitivo de la demanda. Añade que “son barrios con un comprador natural de perfil sociológico que no encaja en las clases medias. En muchas ocasiones, son inversores extranjeros a escala transnacional”.

Continúa explicando que Madrid y Barcelona, son urbes que, como señala con acierto el economista Gonzado Bernardos, forman parte de la Champions League inmobiliaria de las grandes ciudades europeas. “Sus barrios más lujosos no compiten tanto con el resto de la ciudad, sino con los también más exclusivos de Milán, Paris, Ámsterdam, etc.”. El experto cree que “es muy difícil establecer un techo para estos barrios de clase alta”.

El director Comercial de la oficina Centro de la inmobiliaria Gilmar, Santos Burrieza, confirma la vuelta de Justicia y otras zonas de su distrito a los precios máximos históricos después de que se haya ajustado un 30%, y en varios casos un 40%. Burrieza cifra el “precio razonable” actual de una vivienda reformada y no muy grande en este barrio entre 6.000 y 7.000 euros por el metro cuadrado, y comenta que se están vendiendo apartamentos por 180.000 euros cuando hace cuatro o cinco años se comercializaban por 70.000.

Este profesional pone en valor la revitalización del barrio de Justicia en los últimos años como el principal detonante de la revalorización. Se ensalzan los proyectos de rehabilitación, la rica oferta de restauración y locales de moda. Todos en el enclave estratégico al lado de la Castellana o Gran Vía. Según Burrieza, los atractivos seducen una gran demanda, tanto nacional como extranjera, que es lo que propulsa los precios.

El director Comercial, recalca que “toda la zona Centro, y Justicia en particular, cuenta con una demanda de vivienda exagerada y muy diversa” y hace referencias a las elevadas rentas del alquiler. “Una vivienda de una habitación cuesta entre 1.200 y 1.500 euros mensuales y una de dos habitaciones no menos de 2.000 euros” concluye.

Si tenemos en cuenta todo lo que Burrieza expone, se da por hecho que los precios van a continuar subiendo, superando los máximos de 2007. “Llevo 15 años trabajando en el Centro, he conocido el boom, y el no boom y ahora el boom ralentizado y con cabeza, que es los que merece esta zona. En comparación con otras ciudades europeas, las mejores áreas de Madrid continúan siendo baratas”.

La clave está en el crédito

El director de Residencial y Suelo de la consultora JLL, Maurice Kelly, atribuye la apreciación de la vivienda en líneas generales a “la escasez de producto de calidad”. “El mercado en España es cíclico y los precios responden directamente a la oferta y demanda”, señala. Así, no extraña que la “ausencia de producto y el apetito comprador, unido a la ampliación de alternativas de financiación” estén precipitando los precios hacia los niveles de 2007 en algunos barrios de Madrid.

Ruiz Bartolomé y Kelly, coinciden en que las zonas de clase media y baja son dependientes del crédito y sus precios se encuentran lejos de los precios del boom. El primer afirma que es lógico incidiendo en los exigentes criterios bancarios que hay en la actualidad para conceder hipotecas. Kelly, expresa que “en su momento, la burbuja se produjo aquí por un acceso masivo a la financiación. Ahora, la banca es más estricta, por lo que puede que el público interesado en adquirir pisos en esas zonas no cumpla con los requisitos y por ello hay menos compras”.

Bartolomé dice que “flaco favor nos haríamos si en estas zonas ponemos como frontera u objetivo los precios de la burbuja”. Añade que en “aquellos tiempos, los préstamos tenían un lian to price muy alto, una amortización a 40 años y suponían un esfuerzo de hasta el 60%. Por eso, pasó lo que pasó cuando el mercado se dio la vuelta”.

Es así como defiende la polarización del mercado en Madrid. “Los barrios deben reflejar valores acordes a la capacidad adquisitiva de sus habitantes. No es bueno o malo, es la realidad. La proximidad de los precios en el boom, gracias a un crédito irresponsable, sólo fue el presagio de una catástrofe”.

 

Evolución razonable y positiva

En este nuevo ciclo de la vivienda se apuesta por el crecimiento sostenible y sano, por lo que éste comportamiento positivo de los precios no preocupa a los actores del sector inmobiliario.

El secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Daniel Cuervo, comentaba que para los promotores, la evolución del valor de los pisos está siendo razonable y además descarta otra burbuja tanto en las viviendas de segunda mano como en las de obra nueva.

El portavoz de a APCE recordó que el ajuste medio acumulado aumento hasta el 40%, por lo que “poco a poco” se irá recuperando el valor de la vivienda que se perdió en los años de la crisis. Opina que el encarecimiento de las casas va en consonancia con el hecho de que “la economía va mejor, hay más empleo, más confianza y más optimismo”.

También remarcaba, que aunque la concesión de financiación para la compra de una vivienda está aumentando, pero a la hora de dar hipotecas las entidades financieras siguen siendo estrictas. Añade que “los bancos han sufrido mucho y no quieren tener riesgos”. Concluye diciendo que cuando haya más estabilidad, renta y suban los salarios será entonces cuando se concedan más créditos.

De esta misma manera, Kelly comentaba que el incremento que se ha dado en los precios tiene todo el sentido. Concluye comentando que “el impulso de la demanda, plasmado en el aumento significativo de las compraventas, la reactivación de la venta de vivienda sobre plano, la mejora en la accesibilidad al crédito y la mejoría de los parámetros macroeconómicos ayudan a que se produzca una escalada generalizada de los precios”.

 

Se controlan los riesgos

 Desde Tecnocasa, se le resta importancia a la bajada de los precios. Apuntan que “el mercado está lejos de una nueva burbuja”, ya que la situación que tienen actualmente no tiene nada que ver con la realidad que se tenía antes de la crisis y además, citan diferentes fundamentos para justificar esta posición.

El ladrillo suponía en los años de la burbuja hasta un 22% del PIB, actualmente, este dato sólo representa un 12%.

Paolo Boarini, el consejero delegado de Tecnocasa, también menciona diferentes indicadores de riesgo, que actualmente están controlados. Éstos son el ratio préstamo de valor, que se ha pasado del 86% al 72% desde el 2007 hasta la actualidad. Se añade el esfuerzo económico que “difícilmente supera el 30% de los ingresos”. Añade que “en estos momentos se sitúa en el 25% cuando en los años de la burbuja llegó a superar el 60%”. Además, desde Tecnocasa se pondera el alza apaciguada de las compraventas y la elevada presencia de los compradores inversores, cuyo nivel de endeudamiento es bajo.

 

 

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