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28 Mar 2019

ENTREVISTAMOS A CONSUELO VILLANUEVA: DIRECTORA DE INSTITUCIONES Y GRANDES CUENTAS DE SOCIEDAD DE TASACIÓN

Nos cuenta que el sector residencial está en un momento de cambio importante, pero el mercado residencial seguirá al alza.

 

Cuando hablamos del sector inmobiliario actual no podemos dejar de pensar en si se volverá a dar una burbuja como la de hace años, ya que los precios de las viviendas tanto de compra como de alquiler siguen subiendo y parece que no tengan fin.

En nuestra entrevista a la Directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva, pudimos indagar más sobre esta actualidad y ver hacia dónde se dirige el mercado.

Nos contó que muchas veces no nos acordamos de dónde estamos viniendo, pero que hasta la fecha ha habido muchos cambios que realmente están favoreciendo al sector. Algunos de ellos son los tipos de promotores, la financiación para acceder a una vivienda, la construcción y las ventas de las mismas.

Solemos pensar que lo tradicional se ha dejado de lado por la llegada de las nuevas tecnologías y facilidades en el sector. Pero es todo lo contrario. El promotor tradicional sigue existiendo, y es importante que no desaparezca porque se trata de una parte importante del sector. En la actualidad ha nacido una promotora más grande que está respaldada por fondos de inversión. Éstas, ocupan un espacio que hasta ahora no había y ha conseguido profesionalizar el sector.

Sobre la financiación, Consuelo Villanueva nos contaba que de la misma forma que los promotores, “la tradicional era la más exclusiva de las entidades financieras, pero ahora entra una alternativa desde los fondos de inversión, emisión de bonos y otras formas de financiarse las empresas, con lo cual también se abre un abanico de posibilidades que antes era muy limitado y cerrado”.

En cuanto a la construcción, se está incorporando a la tradicional, de manera que no la sustituirá, como nos explicaba la Directora de Instituciones, además, ya son muchas los aspectos que se están empezando a escuchar sobre la industrialización en el sector. Lo interesante que se puede sacar de este tema es que los plazos se pueden acortar y se pueden mejorar las calidades y el servicio postventa.

El tema de las ventas ha tenido una evolución positiva ya que antes había casetas de obra, se programaban visitas los domingos y ahora, con las nuevas tecnologías se pueden realizar ventas por internet o recorridos virtuales, por lo que el sector se está modernizando.

Es cierto que el mercado residencial sigue estando al alza, pero si lo analizamos más detenidamente por provincias, Consuelo Villanueva nos confirmaba que “Madrid y Barcelona tienen subidas muy importantes. Directamente juegan en otra división, pero en el resto de España, en las demás provincias, el crecimiento es más moderado, concretamente de entre un 2 y 3% acompañado por la economía en general”. En el caso de estas dos ciudades principales sus precios sí influyen en la media nacional, pero la velocidad se ha ido reduciendo lentamente, pero no significa que vayan a bajar, sino que no seguirán aumentando tan deprisa como hasta la fecha.

Sociedad de Tasación es un observador del mercado, no les afecta si el precio de las viviendas sube o baja, pero sí actúan dependiendo de estos factores. Su directora nos comentaba que “se recogen continuamente datos del mercado y se van testando en cada momento, por lo tanto, tenemos que ser sensibles a lo que puede pasar, pero también prudentes, porque muchas veces se dan situaciones coyunturales que no puedes extrapolar o pensar que van a ser así, sino que el criterio de prudencia va directamente vinculado al mundo de la tasación”.

Desde el pasado año, se puede confirmar que los jóvenes están empezando a mantenerse estables como uno de los perfiles que están comprando viviendas en España. Aunque por el momento sigan teniendo dificultades para acceder a la vivienda, porque tienen que destinar una parte importante de su salario a ello, además de que las hipotecas también se llevan un porcentaje alto de los sueldos, y esto es un aspecto negativo, como nos afirmaba Consuelo Villanueva, por lo que “está es la gran pregunta de la actualidad: ¿cómo conseguimos que los jóvenes tengan acceso a la vivienda?”.

No obstante, se espera que las cosas vayan mejorando. El 2019 ha comenzado con números positivos, siguiendo las tendencias al alza con las que se terminaba el pasado año. Además, el mercado está más estable por lo que el pronóstico es muy bueno.

 

 

29 Ene 2018

EL 2017 CIERRA CON EL CRECIMIENTO DE LA VIVIENDA NUEVA, LA MAYOR ALZA DE LOS ÚLTIMOS 10 AÑOS

El precio de la vivienda nueva creció un 5% en 2017 según Sociedad de Tasación.

 

El precio medio de la vivienda nueva se situó en 2.227 euros por metro cuadrado en el último ejercicio de 2017. Esto, supone la mejor subida de los últimos diez años aproximando los precios a los de los años de la precrisis, en ciudades como Madrid o Barcelona, según se recoge en el informe de “Tendencias del sector inmobiliario” del año 2017 de Sociedad de Tasación.

El informe se ha realizado en más de 400 municipios, demostrando que la comunidad que cuenta con los precios más altos es Cataluña con 3.452 euros por el metro cuadrado. A esta, le sigue muy de cerca Madrid con3.167 euros y en tercer lugar está el País Vasco con 2.596 euros el metro cuadrado. En las tres comunidades, se presentan los niveles de los precios de vivienda de obra nueva más altos de todo el país.

Si nos acercamos para analizar los datos más de cerca, más concretamente a las capitales de provincia, observaremos que las que tienen los precios más altos son: en primer lugar, Barcelona, con 3.865 euros, seguida por San Sebastián (3.441 euros) y Madrid con 3.167 euros por metro cuadrado. Éstas, son la que ejercen un efecto tractor en el incremento de los precios en el territorio nacional. Pero, por el contrario, las capitales que tienen el precio más bajo son: Badajoz, Cáceres y Ciudad Real, que sus precios por metro cuadrado son 1.155 euros, 1.138 euros y 1.160 euros respectivamente.

En el estudio que se ha publicado se muestra que, en la segunda mitad del ejercicio, el precio medio de la vivienda nueva en el país aumentó en las capitales de provincia un 3.3%, alcanzando los 2.227 euros por metro cuadrado. De esta forma, se ha duplicado el crecimiento del primer semestre que se situaba en 1.7%.

Una vivienda tipo de 90 metros cuadrados puede llegar a costar 200.400 euros en cualquiera de las capitales de provincia. Pero, en las demás ciudades que se han estudiado y que no son las anteriores, el precio medio de una vivienda de obra nueva se puede situar en los 1.580 euros por metro cuadrado. Esto supone un aumento del 1,6% respecto a lo que se dio en diciembre del año anterior.

En la evolución semestral de los precios, la subida más significativa se ha producido en la ciudad de Barcelona, que ha alcanzado un crecimiento anual del 9.9%. Madrid le sigue de cerca con una subida semestral del 6.8%.

Cataluña retrocede en la confianza de la evolución del sector

A pesar de que llevaba cinco años consecutivos subiendo, el Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación se mantiene constante en el último semestre. Situándolo con 56,8 puntos de un máximo de 100, y aquí es donde se registra una subida de sólo 0,2 puntos en el último trimestre de 2017. No obstante, no es su peor cifra, ya que el índice alcanzó su valor histórico más bajo en diciembre de 2012, con 30,6 puntos.

En el análisis de comunidades autónomas, Madrid, canarias y Baleares son las que cuentan con los mayores índices de confianza. Por el contrario, Castilla y León y Castilla La Mancha tienen los valores más bajos.

Como posible motivo de la situación de incertidumbre política en Cataluña, es la única comunidad autónoma en la que el Índice de Confianza desciende de modo apreciable: casi dos puntos en el cuarto trimestre de 2017. Bajó de 58,1 a 56,2 puntos.

Para elaborar este índice, se hace a partir de la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico- inmobiliarios dependiendo de las zonas donde desarrollan su actividad profesional.

¿Cuántos años de sueldo se necesita para acceder a una vivienda? 

La respuesta es 7,6 años. Dentro del estudio, el Índice de Esfuerzo Inmobiliario de Sociedad de Tasación, define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para poder acceder y comprar una vivienda de tipo medio. Hasta el momento, la tendencia de crecimiento suave se mantiene y se sitúa en 7,6 años, según los datos del último trimestre de 2017. Pero, al igual que en el trimestre anterior, y a tan sólo cuatro décimas por encima del registrado un año antes, cuando eran necesarios 7,2 años.

Para calcular este indicador se realiza a nivel de cada comunidad autónoma a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos brutos anuales que el INE publica su encuesta anual de estructura salarial.

Con un total de 14,7 Baleares continúa siendo la región donde se necesitan más años para poder acceder a una vivienda. Pero en el último trimestre, tal y como lo recogen los datos, ha disminuido un 0,5. En el otro extremo nos encontramos con La Rioja, una región donde es mucho más fácil acceder a la vivienda con tan sólo 4,9 años.

El endeudamiento se mantiene

Durante los últimos doce meses, el Índice de Accesibilidad se ha mantenido constante. Hay una referencia de 100 puntos en todos los casos donde la capacidad de endeudamiento es suficiente. Actualmente, la media de España se sitúa en los 104 puntos, lo que hace que se mantenga estable en el último año. De esta forma, por cuarto trimestre consecutivo se ha mantenido la media estatal por encima de un nivel salarial mínimo para la adquisición de una vivienda de tipo medio.

No obstante, hay comunidades que siguen registrando niveles insuficientes para la adquisición de una vivienda nueva. Estos son Baleares, Madrid y Cataluña. Con unos índices de accesibilidad de 54, 94 y 91 respectivamente, que distan de esos 100 puntos de referencia anteriormente mencionados.

Mientras tanto, sube la rentabilidad del alquiler

Este año como novedad, Sociedad de Tasación añade a su estudio el análisis de la rentabilidad del alquiler por provincias. Según Urban Data Analytics (uDA), España alcanzó el 7,29% a finales de 2017 frente al 6,91% del año anterior en cuanto a la rentabilidad media en el alquiler.

Un análisis más exhaustivo por provincias, nos indican que Valencia, Toledo y Barcelona son las que alcanzan una rentabilidad bruta de 7,5% en el alquiler, siendo así el valor máximo dentro del territorio nacional. Por el contrario, Orense tiene una rentabilidad del 4,8%, seguido muy de cerca por Guipúzcoa (4,9%) y Vizcaya y La Coruña, con una rentabilidad bruta del 5,1. Respectivamente, estas son las provincias que ofrecen las menores rentabilidades en cuanto al alquiler se refiere.

Dentro de la comparativa anual de estas rentabilidades brutas del alquiler, hay varias provincias que destacan. Estas son: Valencia, Navarra y Santa Cruz de Tenerife, en las que su variación anual (respecto a diciembre de 2016) es de 15,4%, 10,9% y 9,5% respectivamente. En el otro lado, nos encontramos con las provincias de Almería (-6,8%) y Barcelona con un -0,2%).

La opción de compra que está destinada al alquiler siegue siendo una buena opción de inversión según subraya Sociedad de Tasación, siendo Madrid, Málaga, Valencia y Alicante, las provincias que presentan el mejor comportamiento en cuanto a rentabilidad del alquiler y riesgo inmobiliario.

 

 

04 Sep 2017

ENTREVISTAMOS A JAUME SABATER: CEO DE STONEWEG

Jaume Sabater nos cuenta cómo es el primer año de Stoneweg y los planes para el futuro.

 

Jaume Sabater, el CEO de Stoneweg, nos desvela los detalles de la creación de la gestora inmobiliaria. Sus inicios, objetivos y valoraciones de este primer año marcan el precedente para futuros proyectos y expansión por el territorio español.

A principios de 2015 surgió la idea de crear Stoneweg. Jaume Sabater nos explicaba que querían “ofrecer un servicio a los clientes de manera que pudieran aprovechar las oportunidades de inversión”.

Al mismo tiempo, el CEO de Stoneweg contaba que la base de esta empresa es el inmobiliario, pero no sólo se trata de inversión, “es acompañamiento, es establecer una relación de confianza con el cliente y ayudarle en la visión de sus inversiones”.

Hasta el momento la gestora inmobiliaria opera desde diferentes países europeos (Suiza, España e Italia) y americanos, teniendo colaboradores en todos estos países con más de 30 personas que trabajan en el proyecto, dedicados a hacer crecer y a dar valor a esta plataforma.

El CEO de Stoneweg nos desveló que se sentían felices porque el pasado 8 de diciembre, una tipología de compañía que habían creado con una cartera de inversión en inmuebles residenciales en Estados Unidos, con un perfil que podía traer al inversor generalista, salió a bolsa.

Esto ocurrió en Zurich y lo que querían intentar es “hacer una cotización del vehículo en bolsa” y esto les ha dado un posicionamiento en el mercado y una repercusión muy interesante con el objetivo de poder hacer crecer el valor de la compañía, pero, la mismo tiempo quieren hacer crecer la imagen de Stoneweg siendo gestor de un vehículo cotizado.

Para el 2017, Jaume Sabater nos comentaba que la palabra que definiría el año era la consolidación, ya que el 2016 lo definió como el año del desarrollo.

 

06 Jun 2017

EXPANSIÓN: “EL MERCADO ATISBA UNA SUBIDA DEL PRECIO DE LA VIVIENDA DEL 5% EN 2017”

Los profesionales del sector inmobiliario confirman la reactivación del crédito y de la mejora del precio de la vivienda.

 

“Los precios no han llegado a su límite, aunque las estimaciones apuntan a que los precios serán más moderados”

Sandra Daza. Directora General de Gesvalt.

 

“Mientras la economía siga mejorando, podemos confiar en la tendencia alcista”

David Iriso. Director de adquisiciones de Stoneweg.

 

“El sector residencial está viviendo un momento dulce en nuestro país, teniendo en cuenta de dónde venimos”

Miguel Oñate. Consejero delegado de Testa Residencial.

 

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